不動産売買の在り方（retour&NAGAO）

西武新宿線「新井薬師前」駅歩3分　2K上下2世帯の売り賃貸アパートを紹介いたします。土地は11坪　敷地形状は旗方ですから、実際購入するには一括現金支払いとなるでしょう。(銀行さんとの関係によって借り入れ可能な方もいらっしゃる事と思いますが・・・)
◎注目したのは、間取りです。きっちりとした2Kで、家賃は65,000円、居室は6帖と3帖の2間(居間と寝室ですね。)台所は分離していますから、「サンマさんいらっしゃい。」です。お風呂とトイレは別です。貸し易いし、借り安い!!ですネ。10分も歩けば中野ブロードウェイじゃないですか。これが本当の安定収入なのではないでしょうか。
販売図面
続きを読む

「古〜いマンションを買って自分でリフォームする。」楽しいですね。
ところが、実際に古いマンションを見て回るうち、だんだん気持ちが冷めてしまっている方も多いのではないでしょうか。10〜20件くらい見てくると、物件概要を見ただけで、なんとなく想像してしまいがちですが、実際に見たら理想のマンションかも知れないですヨ。ここからが、チャンス到来なのではないでしょうか。数多く見れば見る程、蓄積された感覚が選択眼を磨いているのです。そのままなんとなく見に行かなくなり、購入機会を逃してしまっては勿体無いです。(でも、不動産屋は横柄で、勘違いしたような方が多いですからね・・・相性の良い、なんでも頼める仲介営業マンを見つけるのもポイントではないでしょうか。)
まず、私が勝手に想像した皆様のリアクションをご覧ください。
<場所は渋谷区富ヶ谷2丁目かあ、場所によるよねえ。昭和41年築だから、築後40年。面積32.04�uは微妙だなあ。でも価格は、1,380万円かあ。なんかあるのかなあ?管理は自主管理?土地の権利は賃借権だし。ほら、やっぱり山手通り沿いだ。ヤメヨ〜よ!>
情報は知っていても見に行かない物件ってありますよね。(これがその物件です。)






続きを読む

「いま、建物を建築するのに、いくらぐらい必要なんだろう。」
住宅の施工単価を調べていたら、なるほど情報がありました。
◎場所は東村山市です。-東村山市本町地区プロジェクト-　都営住宅跡地の再開発
　愛称「むさしのi（アイ）タウン　四季の街」
事業主は、<株式会社東京工務店>http://www.tokyo-ec.com/
建築費は、坪あたり36.7万円〜49.8万円　50万円以下です。
土地は、期間70年の定期借地権で、地主はなんと東京都。早速、東京工務店さんに電話しました。「販売価格はおいくらですか?」A,12月に入ってから、ホームページで公開します。(ホームページで確認してください。)との事でした。
おおよそですが、土地は一区画50坪平均で、販売価格は3,000万円〜4,000万円の予定との事です。気になる地代は月額4万円(坪800円)予定?
なんだか割安感を感じないですね。何の為の定期借地権なんでしょうか。
私としては、ほぼ建築費総額+α位の価格を期待していたのですが・・・
単純に、50坪×50万円=2,500万円+α借地権設定料で、3,000万円以下じゃないのですか? まあ、正確には12月の発表を待つことにいたします。
購入される方は、株式会社東京工務店のホームページを注視なさってください。
(公募方式を予定しているようです。)
※いまのうちから、近隣の中古住宅や、新築戸建をチェックですね。
続きを読む

同じ価格3,880万円で売出中の2件を紹介致します。
□2LDK(52�u)昭和49年築　4F/8F　& □STUDIO(50�u)昭和56年築　8F/10F　　
明治通りを恵比寿から広尾に向かいます。進行方向左側　渋谷橋郵便局の隣が2LDKです。(駅から歩いて5分)明治通りが南側になります。そしてさらに歩いて進行方向右側　広尾1丁目信号の先がSTUDIOです。明治通りが北側になります。
どちらも中古リノベーション　ともにオープンハウス開催中でした。
周辺には新しい建物(ビル・マンション)がちらりほらり。
「余所見しちゃダメッ。」な状態です・・・◎誤魔化し改装は通用しません。
渋谷橋交差点から(明治通り広尾方向)

　

左:2LDK　右:STUDIO　

続きを読む

山手線「代々木駅」歩3分　価格1,980万円　31.28�u　STUDIO　6階部分　
昭和58年築の再生マンションを見てきました。
※昭和56年6月1日以降に建築されたマンションは、建築基準法の耐震基準が変更されてからの物となります。(ひとつの目安にはなると思います。)

古〜い外観と新規内装のgap、そして<リノテックマンション>のなんぞやを見てやろう!　などと楽しみに向かったのです。
確か隣は代々木エアハイツ　1965年築2LDKリノベーション再販物件　
価格3,680万円(つい最近成約となりました。)これは凄かったです。(そんな感じを期待して?)

外観


　左：エアハイツ、
　右：オリエンタル千駄ヶ谷

ちょっと暗くて判りにくいですが、外観に古さを感じません。

続きを読む

西新宿5丁目再生住宅の続編です。

今回は、昭和43年築の古家をアパートに再生しました!?　同じ売主さんです。
場所は池袋　歩15分　豊島区役所前の明治通りを王子方向にまっすぐ。ミニストップ手前を右に曲がって歩くこと数分の場所でした。(巣鴨高校の通学路です。)
北池袋駅10分・板橋駅15分・大塚駅15分・巣鴨新田駅8分いずれも徒歩圏です。
この立地ですから、入居効率も良いのではないでしょうか。
ターミナル駅に近過ぎず、遠過ぎず、適当な距離に感じます。

価格は2,780万円　1階72,000円　2階75,000円で賃貸中です。利回5.9％

入学シーズンを控え、ワンルームマンション購入を検討されている方も多いと思いますが、アパート購入も一考ではないでしょうか。

物件は、昔の建売住宅(専用住宅)をアパート(共同住宅)に再生したものです。
(コの字型に6戸の2階建てがひしめき建っている、道路よりの部分)
場所の価値を物語るように、奥の5戸は専用住宅として現役です。

外観

　

続きを読む

建築年月日不明の戸建を、再生しました。
題して「蘇る金狼」2,980万円改め2,780万円です。
※再生・蘇る=retour(フランス語)な物件なのです。
間取りは2LDK&螺旋階段です。螺旋階段は風水でNGのようですが、そんな事は、吹き飛ばしてくれるパワーを感じます。場所は西新宿5丁目駅歩4分。駅から北に向かうと、緩やかな高台となっていきます。(高低差は5M位でしょうか。)
ちょうど其の頂上付近に位置する物件は、接道要件を満たしていない為、再建築不可となります。当然車は置けないというか、不要です。(駅歩4分です。)
◎だいたい車では、物件までたどり着く事が出来ません。細い路地の突き当たりを左に曲がらなければならないのです。(オープンハウスの捨て看板が残っていましたが、担当者は苦労したのではないでしょうか。)曲がり角で待機しない限り、先に道があるなんて気づかない場所だからです。接道間口は約150cmです。敷地形状が旗型なので、旗ざお部分にバイク等を並べて置くにはちょうど良い。「バイカーズハウス」ですね。


前面道路



右側は5M位落ちてます。物件は左側です。
そして、この環境がプラス効果を発揮しています。
方南通りと山手通りに挟まれた場所ですが、高台で車が入れず、人通りも殆ど無いですから、静かです。ちょこっと秘境な雰囲気ですが、頂上なので気持ちが良いのです。




続きを読む