玉姫職安前の借地権

ここ数日2,000万円以下の住宅用土地を探しておりました。
そこで遭遇したのが、今回の借地権(店舗付住宅)です。
最近社内で「南千住の魅力」的話の盛り上がりもあり、早速　現地確認に出動!　です。
土地30坪に建物43坪　西15M公道×南6M区道　角地　価格1,950万円　JR常磐線・地下鉄日比谷線「南千住駅」徒歩14分 吉野通り(泪橋交差点)から明治通りを白髭橋に向かいます。

本家ブログに出ている屋上物件を右手に見ながらまっすぐ進みます。
近隣店舗の画像をご覧ください。(周辺イメージ)




泪橋交差点を左折

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巣鴨で提案双方向(貸主&借主・売主&買主)

巣鴨駅南口ロータリー前の白山通りをとげぬき地蔵と反対側(千石方向)に行くとTSUTAYAがあります。その手前を右に曲がった角地の新築ビルが双方向提案物件です。
JR山手線・都営三田線「巣鴨駅」徒歩4分　商業地域・防火　80/500
◎土地は借地権で、面積は46�u(14坪)いわゆる狭小宅地です。
取得から2年にわたる準備期間を経てようやくイメージどおりの建築会社にめぐり会う事ができたとの事、楽しそうにお話されるオーナーの情熱に接し、なにかお役にたてないものかと考えております。
欧州の古城をイメージに建築中(現在進行形)の作品です。
当初、芸術系の学校に通われているご親族用にと購入した物件で、アトリエや住宅に考えていたところが、その必要がなくなり、であれば、CAFE&BARなどの軽飲食店舗として貸しても良いし、購入ご希望の方がいれば売却するのも良いと・・・
店舗として貸す場合には、下手に内装しない方が良いだろうとの判断から現在工事をSTOPしているところです。
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新築RCの家

東京メトロ丸の内線「中野新橋」駅歩4分で、新築RCの家を紹介します。
きっかけは、土地の坪数です。土地49.56�u(15坪)に、いったいどんな家を建てる事ができるのか。参考事例としてご覧下さい。土地の大きさ(イメージ)は、7M×7M(4間×4間)の正方形のような感じです。(畳30帖位です。)構造は、堅固な鉄筋コンクリート造(壁式)で、施工は大成建設株式会社です。20年保証システムを採用。間取りは3LDK+Pで、屋上バルコニーとなります。価格6,780万円　同価格帯の建売住宅と比較すれば、価値の違いを実感できるような物件でした。

販売図面


外観




コンクリート打放し


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旗方の土地(画像付)

不動産屋にとって旗方の土地は、チラシを飾るベストパートナーのひとつでした。
最近見かけなくなったのは、広告規制の関係でしょう。時より電柱に張り紙をしている業者もおりますが・・会社の信頼性を失いますのでやめた方がいいでしょう。
※いま捕まると即罰金ですよ。(会社の指示ではなく、個人でやった事になりますか
ら、支払いは30万円位自腹でお願いします。)
ところで、旗型は土地に限らず、一戸建のチラシも同じです。一見するとすごく安く感じてしまいます。(現地を確認せずに購入する方はいませんから問題ないように思いますが、そういう手法で顧客獲得をしなければならない営業員と業者は問題です。)時間の無駄になりますので、無視なさって下さい。
前回　「借地権で旗方の土地」を紹介しましたが、画像がなく、イメージが伝わりにくいと考え、本日は画像付で所有権の旗方土地を紹介いたします。


中央線「西荻窪」土地53坪　7,980万円　単価150万円 西公道3.6M　販売図面



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借地権

一般住宅の借地権価格は、おおむね所有権価格×借地権割合70％(地域毎に決まっています。)で計算されます。所有権200万円の土地であれば、借地権価格は140万円です。そして、旗方の土地の価格(評価)は、一般的に70％に減価されます。旗ざお部分の長さや、奥行きと間口の比率等でもかわってきます。　であれば・・・借地権で旗方の土地は、200万円×70%×70%=98万円となり、約半額です。
旗方の土地だと、アパートは建ちませんが、長屋式賃貸住宅は可能です。ここ半年の間に、賃貸で2件案内(遭遇)いたしました。桜新町と代々木上原です。避難路の関係で、各戸に直通玄関を設けなければならないのですが(2階住戸は直通階段で1階が玄関となります。)、ピクチャーレールを設けたり、奥行き10cm位の収納棚を設ければ、視覚的にも良し、実用的でもあり、デザイン住宅的な雰囲気でした。
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なぜか西尾久(都電で宮ノ前)新築戸建

借地権の新築一戸建を紹介します。
価格3,000万円以内　東京都23区内全ての借地権を一括して調べ、よさそうな物件だけ抽出したものですから、図面が送られてくるまでどこを取り寄せたのかごちゃごちゃで、販売図面に「東京女子医大宮前商店街至近」って新宿の?えっ!ビックリと思えば、荒川区でした。(知りませんでした。)
価格は2,340万円　土地12坪建物15坪です。田端から歩19分　歩いてみました。
夕方ですから、立ち飲み屋さんに後ろ髪です・・・
都電「宮ノ前」駅1分　商店街と児童遊園にはさまれた場所にありました。
都電が走る通りは、札幌?のような広い通りなのですが、車路が片側1車線ずつなので静かな通りとなっています。駅前には、どーんと八幡神社さんです。帰りの都電では、席をゆずりあう姿。窓から手を出せば買えちゃいそうなタバコ屋さん、なんだかお話したくなる風情でした。(いい場所です。)
間取り図


2LDK+屋根裏(ロフト)
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新築一戸建(所有権と借地権)の比較

西武新宿線急行停車駅の「鷺ノ宮」駅から新築一戸建を比較します。
駅4分　中杉通りに面した一戸建　価格は4,420万円　借地権　近隣商業19坪
駅9分　静かな住宅街の一戸建　価格は4,980万円　所有権　一低層25坪
価格は、所有権の方が高いですが・・・「価格差560万円です。」
土地坪数で価格を割ると、借地権232万円と所有権199万円で借地権が高い?
土地の面積は、借地権19坪と所有権25坪で、6坪所有権が広い。　
建物の面積は、借地権96.85�u(約29坪)と所有権76.53�u(約23坪)で、6坪(畳換算12帖)借地権が広い。なにやら面倒くさい比較ですが、ご容赦くださいませ。

販売図面(借地権)


中杉通りと物件


物件


価格を簡単に分解してみます。
土地の値段　公示価格147万円×19坪＝2793万円×借地権割合70％　1955万円
建物の値段　4,420万円−1,955万円＝2,465万円　坪85万円相当となります。
(公示価格から仮算出した土地の値段との逆算なので、実際とは異なります。)

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