2006年11月12日

恵比寿の再生マンションを比較

同じ価格3,880万円で売出中の2件を紹介致します。
□2LDK(52u)昭和49年築 4F/8F & □STUDIO(50u)昭和56年築 8F/10F  
明治通りを恵比寿から広尾に向かいます。進行方向左側 渋谷橋郵便局の隣が2LDKです。(駅から歩いて5分)明治通りが南側になります。そしてさらに歩いて進行方向右側 広尾1丁目信号の先がSTUDIOです。明治通りが北側になります。
どちらも中古リノベーション ともにオープンハウス開催中でした。
周辺には新しい建物(ビル・マンション)がちらりほらり。
「余所見しちゃダメッ。」な状態です・・・◎誤魔化し改装は通用しません。
渋谷橋交差点から(明治通り広尾方向)
PICT1378.jpg

PICT1379.jpg PICT1389.jpg

左:2LDK 右:STUDIO 

販売図面
023691321.jpg2LDK
02369132.jpgSTUDIO

PICT1385.jpg PICT1397.jpg
左:2LDK右:STUDIO エントランス
PICT1380.jpg PICT1382.jpg PICT1381.jpg PICT1384.jpg
PICT1383.jpg2LDK


PICT1392.jpg PICT1394.jpg PICT1393.jpg PICT1391.jpg
PICT1390.jpgSTUDIO

いずれの物件も、リノベーション実績のある業者が売主さんです。
販売後のメンテナンス情報や問題点等、蓄積された情報に基づいて仕上げられている物なのでしょう。帰りがけに立ち寄った、ある代々木のオープンハウス(マンション)とは雲泥の差を感じました。
実際、住んでいるマンションであれば、どんな経緯で再販売されることになったのかや、近隣住民の状況(事務所使用の比率や賃貸比率等々)など、おぼろげでも把握できるのですが、だいたい見知らぬ物件なのですから・・・
購入する為の物件比較は本当に骨の折れる作業です。以前、お客様から<購入する前に同じマンションの賃貸住居に入居したい。>という相談があった事を思い出します。現実にそのような機会は少ないでしょうが、ごもっともですね。
こんな作業を積み重ね、ご購入いただいたときの喜びは、お客様と一緒です。
「私が仲介業務をしている理由です。」




posted by nagao at 17:21| Comment(4) | TrackBack(0) | ・分譲住宅あれこれ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
いつもいつも楽しいブログを拝見させていただいております。長原さんといい、長尾さんといい、本当にちょっとやそっとでは見つからないマニアックな物件のご紹介に感動すら感じております。先日ご紹介いただきました2物件。ロケーションや外見だけでしたが半端じゃなかったですよ!
 再生マンションにつきましていつも思っている事があります。もしよろしかったら質問させてください。
一般的な再生は専有部分だけに留まると思うのです。一番の問題は手の出せない共有部分の環境の衛生面だと思うのです。衛生面というと抽象的なので、例えば水質とか階段や廊下部分のダニ等の害虫等まぁこんなものなのですが、これはマンションの管理組合へのインタビューとか修繕計画書の計画や実施結果で判断をするしかないのでしょうか? 勿論 不動産屋さんでは管理組合等の状況を調べてありのまま購入者に伝えてくだされば、説明の義務は完了をすると思うのです。ただもしもっと調べてみたいという場合には、たとえば内見時に水道から水を酌んできて水質調査に出す等、何か方法はあるのでしょうかね?費用の負担は購入や賃貸の希望者の人としても安心ができると思うのですが...いかがしょうかねぇ? (お忙しい中 すみませんです。これからも宜しくお願いをします。)
Posted by DADAっ子 at 2006年11月13日 05:40
DADAっ子 様
コメントありがとうございます。
「おっしゃるとおりです。」
建物全体での水質検査は定期的に行われていますので、調べれば判るのですが、実際問題は検討しているお部屋の水質です。室内の配管をすべて取り替えるリノベ業者さんもいるようです。(調査結果によっての事と思います。)水を酌んで調査するのも良いと思います。結果で、改善要求にするのか、価格の相談となるのか・・・
近所の高級分譲マンションに居住中のお客様は、絶対水道の水は飲まないヨとの事でした。料理は浄水機、飲み水は買ってくる。(それでも環境が良いので引越しません。との事でした。)
共用部分のダニ等について
代々木に、ある大規模マンションがあるのですが、ここの廊下が埃っぽいのです。行けばすぐに感じられる程なのですが、見たところ綺麗に掃除されているのです。これは難しい問題です。なにせ大規模マンション
100人100通りの感覚を調整し対応させる事は不可能な感じです。(事実、ご案内したお客様はぜんぜん気にされていませんでした。)エントランスからお部屋まで、マスクをする?
共用部分の管理状態・現状の分析も、購入検討材料の重要な点となります。(管理人・清掃員さんの勤務態度なども要調査ですね。)いろんな疑問は、納得いくまで調べあげなければなりません。仲介業者をおおいに利用なさってください。
「今後もどうぞよろしくお願い申し上げます。」
Posted by NAGAO at 2006年11月13日 11:00
広尾80、オープンルームやっていたので気になっていました。物件の中はよさそうですね。黒っぽいフローリングも良い感じですし。
エントランスがもう少しレトロじゃなければいいのですが。。。
Posted by tomo at 2006年12月09日 19:58
tomo様
コメントありがとうございます。
エントランスの雰囲気も大切ですね。
昨日昭和60年築のバブルマンションの案内がありました。ワンルームなのですが、エントランスは豪華そのもの。オートロックで、二重の自動鉄扉を入って行くのです。(からくり居酒屋のような雰囲気)すごいな〜と感心しながらお部屋に向かいました。扉は高さ2Mを軽く超える金庫のような鉄製です。(よし決まった!などと内心ワクワクです・・)
扉を開けると、ダークブラウンのフローリングで、高級感がただよっています。お部屋の中も同じフローリングなのですが、真中に菱型の大理石がワンポイントで入っており・・・ん?何かアンバランスな感じです。壁面は天井まで収納なのですが、全面ガラス!その他注意して見てみるとキッチンの壁についている照明は、明らかにエクステリア(玄関用)。あまった在庫をくっつけてしまったような感じです。キッチン扉の下配管は、えっ?プラモデルですか?といった具合でした。見えない所は相当安くあげたようでした。価格は2,280万円 面積25u 当然見送りです。残念
広尾80(エイティ)撮影時には、近所のセンチュリー21
がオープンルームをやっていました。近所だけあって、待機している営業の方はいませんでした。鍵は開放にしてありましたから、ご覧になったら良いと思います。万一、しつこく営業されそうになったら、「知り合いの不動産屋(ルトゥール)に紹介されて来た。」と言えば、それ以上聞いてこないと思います。
今後共どうぞよろしくお願い申しあげます。







Posted by NAGAO at 2006年12月10日 12:12
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