なぜか西尾久(都電で宮ノ前)新築戸建

借地権の新築一戸建を紹介します。
価格3,000万円以内　東京都23区内全ての借地権を一括して調べ、よさそうな物件だけ抽出したものですから、図面が送られてくるまでどこを取り寄せたのかごちゃごちゃで、販売図面に「東京女子医大宮前商店街至近」って新宿の?えっ!ビックリと思えば、荒川区でした。(知りませんでした。)
価格は2,340万円　土地12坪建物15坪です。田端から歩19分　歩いてみました。
夕方ですから、立ち飲み屋さんに後ろ髪です・・・
都電「宮ノ前」駅1分　商店街と児童遊園にはさまれた場所にありました。
都電が走る通りは、札幌?のような広い通りなのですが、車路が片側1車線ずつなので静かな通りとなっています。駅前には、どーんと八幡神社さんです。帰りの都電では、席をゆずりあう姿。窓から手を出せば買えちゃいそうなタバコ屋さん、なんだかお話したくなる風情でした。(いい場所です。)
間取り図


2LDK+屋根裏(ロフト)
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新築一戸建(所有権と借地権)の比較

西武新宿線急行停車駅の「鷺ノ宮」駅から新築一戸建を比較します。
駅4分　中杉通りに面した一戸建　価格は4,420万円　借地権　近隣商業19坪
駅9分　静かな住宅街の一戸建　価格は4,980万円　所有権　一低層25坪
価格は、所有権の方が高いですが・・・「価格差560万円です。」
土地坪数で価格を割ると、借地権232万円と所有権199万円で借地権が高い?
土地の面積は、借地権19坪と所有権25坪で、6坪所有権が広い。　
建物の面積は、借地権96.85�u(約29坪)と所有権76.53�u(約23坪)で、6坪(畳換算12帖)借地権が広い。なにやら面倒くさい比較ですが、ご容赦くださいませ。

販売図面(借地権)


中杉通りと物件


物件


価格を簡単に分解してみます。
土地の値段　公示価格147万円×19坪＝2793万円×借地権割合70％　1955万円
建物の値段　4,420万円−1,955万円＝2,465万円　坪85万円相当となります。
(公示価格から仮算出した土地の値段との逆算なので、実際とは異なります。)

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阿佐ヶ谷1分なのに神楽坂

web retour岩原さんのBLOG
「牛込柳・神楽坂の3DK」覚えていらっしゃいますでしょうか。
抱きしめられちゃう一戸建です。イカみたいなやつ。
阿佐ヶ谷に出没しました。ひっそりと買ってくださる方を待っているようです。
まさに昭和! たとえば、「時代屋」なんて屋号のお店にピッタリ!下手に改装なんてしないで欲しい。外装は、そのままどうぞです。阿佐ヶ谷駅1分　売地です。
建物は邪魔者扱いとなっております。(建物付で売った場合、雨漏りだから瑕疵担保責任となってしまうからなのでしょう。)おそらく築年不詳と思われます。
そのままどうぞと言いましたが、当然内装には手を入れなければ機能しそうにありませんし、構造は、昔の店舗長屋です。壁が右隣の店舗とつながっていますから、改築も新築もお隣さんが気になります。売地で出しているのだから、おはなし付けていると思うのですが、要確認です。
左側には、通路があり窓ガラスがついていました。(腰高窓2間)奥行き約3間です。
素で、小さな　ぼちぼち(お好みチェーン)です。どこかに買い主いないかなあ?などと、里親探しの心境です。

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西新宿で予想外な中古

西新宿5丁目駅　歩3分　価格8,480万円　土地30坪　建物30坪　4LDK+P　
平成16年新築　「道路と接している部分の長さが3.8Mなので、どうかなあ?」と思いつつ。見てまいりました。
3.8Mというと、畳換算(3.8÷1.8=2.11)で約2間です。大人がふたりで、両腕を水平にあげ並んだ位(敷地形状とあいまって余裕の間口に感じます。)車庫入れもストレートで、自転車等も置ける広さがあります。
また、駐車場のコンクリートには、空港を思わせる誘導灯が埋め込まれており、良い雰囲気です。
ちょっと暗いのですが・・・


庭にまわると


子供のプールになるかしら?





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代々木の売地を比較する。

いま　代々木で2件の土地が売りに出ています。

価格4億4,800万円27坪　　坪単価1659万円　代々木駅歩3分　千駄ヶ谷5丁目
価格4億7,800万円106坪　　坪単価450万円　代々木駅歩7分　代々木3丁目

代々木3丁目は地型の良い更地で、千駄ヶ谷5丁目は、コインパーキングとして使用されています。

代々木3丁目

単純計算ですが、
東側4M×4/10=1.6で、容積160％　敷地面積106坪×1.6=169坪
賃貸すると　169坪-(階段・廊下等共用部分{30％})=118.3坪×1万円=118万円
◎年収1400万円の土地

千駄ヶ谷5丁目

単純計算ですが、
西側22M×6/10=13.2で、容積1320％ですが、容積600％
敷地面積27坪×6=162坪
賃貸すると　162坪-(階段・廊下等共用部分{30％})=113.4坪×1.5万円=170万円
◎年収2,000万円の土地

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西永福で一戸建(3)

久しぶりの雨が続きました。　今日はからっと晴天です。
「神田川と善福寺川」　どんな場所でも同じなのですが、河川に囲まれている地域の場合、特に気になるのが氾濫です。
杉並区のハザードマップをご覧いただけば、おおよその浸水状況が判るのですが、
http://www2.city.suginami.tokyo.jp/library/library.asp?genre=B040
◎区役所の窓口へ行き、(住宅地図を持参の上)確認するのがベターです。
地域の方に尋ねるのは、ちょっと違うナと思いました。

つい先日、ご案内した「貸家」がまさに善福寺川の目前でした。大家さんに浸水状況を尋ね、仲介業者に質問し、ご近所のお米屋さんに確認をしたのですが・・・
「その先の交差点に、20〜30cm位溜まった位でたいした事なかったよ。」
とのお言葉でしたが、ハザードで見ると水位1M前後となっている地域なのです。
びっくりしました。借りなくて良かったです。

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西永福で一戸建(2)

西永福の8,680万円　(中古なのに新築豪邸!?)のつづきです。　
京王井の頭線　永福町〜西永福〜浜田山 エリアで、他の物件も見てきました。
�@浜田山　2世帯住宅　6,700万円　2DK×2　駐車場1台付　土地28坪@239万円
�A西永福　6DK中古住宅　8,800万円　駐車場付　土地40坪@220万円
�B西永福　売地(上物有)　7,600万円　土地37坪@205万円
�C西永福　売地(上物有)　8,350万円　土地33坪@253万円
�D西永福　中古住宅　6,000万円　土地26坪@230万円

10年以上前ですが・・・西永福でオープンハウスを行った事がございます。
当時の価格は、8,500万円　建築後3年くらいの綺麗な建売住宅でした。
すぐに成約となったのですが、確か坪単価(単純に土地の坪数で割った金額)は250万円位だったと思います。その頃と比較すると、「んっ!」という感じです。
なんとなく値ごろに感じ、見て回りました。
◎8,680万円の価値判断にも必要な周辺の販売物件事例となります。

周辺は、神田川と善福寺川

ほっとします。
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